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楼市,正在发生微妙变化!

作者:来源:网易新闻 发布时间:2020-06-28

种种迹象显示,中国楼市正在从“复苏”迈向“全面复苏”。


国家统计局日前公布的5月70个大中城市房价数据显示,在70个大中城市中,新建商品住宅、二手住宅房价环比上涨城市数量,自2月以来连续增加。

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5月份,全国新建商品住宅价格环比上涨城市达57个,比4月多7个;二手住宅房价环比上涨城市达41个,较4月增加4个。


而四大“一线城市”全部进入了上涨状态:


新建住宅方面,北京、上海、广州和深圳的房价(环比)分别上涨了0.5%、0.8%、0.3%和0.6%。二手住宅方面,北京、上海、广州和深圳的房价(环比)分别上涨1.8%、0.6%、0.4%和1.6%。


在深圳、南京、杭州等城市,还出现了万人抽签“抢购新房”的场面。


楼市为什么又开始热起来了?一个重要的原因是:资金杠杆正在发挥越来越重要的作用。


1、钱多了!


根据央行公布的数据,5月末中国广义货币(M2)余额210.02万亿元,同比增长11.1%。这个增速,比去年高了3个百分点。


更重要的是,狭义货币(M1)同比增长6.8%,增速分别比上月末和上年同期高1.3个和3.4个百分点。M1同比增速的大幅反弹,意味着企业手里“处于准备投资状态”的资金大幅增长,这对于资产价格来说,是一个好消息。


当M1增速超越M2增速的时候,牛市往往就会到来。


我曾在2016年率先提出过“1.5倍魔咒”的概念,是说中国的M2增速要达到同期GDP增速的1.5倍以上,经济才能正常运行。这多出来的0.5倍增速,是因为我们的经济还比较低效,特别是国企。这意味着损耗,也意味着通胀。


2018年到2019年,中国经济似乎摆脱了“1.5倍魔咒”,M2增速和GDP增速的比率下滑到了1.22和1.42。


但这种下滑,相当于“挤压弹簧”,最终必然引起反弹。2020年一季度,经济增长是-6.8%,但M2同期增长10.1%,两者之间差距创下近年来罕见的新高。其实,即便没有疫情冲击,反弹也是必然的。


2020年以来,央行3次降准、2次降息,释放了大量的流动性,M2比去年12月末大增了12万亿。


 


央行最新数据显示,5月末全国的社会融资规模存量为268.39万亿元,同比增长12.5%。5月份人民币贷款增加1.48万亿元,同比多增2984亿元。


钱多了,自然会通过各种渠道流入房地产行业,或者购房人手中。以5月为例,全国新增人民币贷款1.48万亿元,住户部门贷款就增加7043亿元,占比高达50%。住户部门贷款,就是个人和居民家庭的贷款,其实都跟买房有千丝万缕的联系。


2、钱便宜了!


钱多了,自然就会变得便宜。更何况,2月和4月还两次降息,1年期贷款利率降低了30个基点,5年期(房贷)利率降低了15个基点。


表面上看,央行对房贷的降息打了5折。但各地上浮的房贷利率,有一定松动,这是隐形的对房地产降息。


 


从上图可以看出,我们的真实房贷利率已经创下2018年以来的新低。


而事实上,还有很多买房资金来自“抵押贷”。而抵押贷的利率,是显著低于房贷利率的。


在购房者资金成本下降的同时,开发商的资金成本也在显著下降。


首先是政府层面,全面降低了开发商的“预售门槛”,让开发商可以尽早回笼资金。还拉长了交税、缴纳土地出让金的时限,降低了开发商的财务成本。


而开发商的融资成本,也因为货币政策的宽松,显著降低。


统计显示:1至5月,房企境内信用债发行规模同比增长10%,平均发行利率较2019年下行1.2个百分点。截至6月18日,今年以来房企发债净融资额达1490亿元,比去年1-6月的479亿元的三倍还多。


克而瑞研究中心数据显示,在各梯队中,TOP11-30房企降幅最大,上半年平均融资成本跌至4.35%,较2019年下降1.52个百分点。


对于楼市的回暖,高层显然是乐观其成的。刘鹤副总理在陆家嘴论坛上就曾在其书面发言里提及“一些消费零售指标也出现积极变化,车市和楼市均在回暖。”


楼市回暖,被认为是“积极变化”。这值得我们关注。


当然,这不意味着“房住不炒”发生了变化。我之前也多次在专栏里讲过,楼市需要回暖,这跟“不炒”不冲突。楼市不回暖,就业就稳不住。


展望未来一段时间:楼市的全面复苏已经势不可挡!


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