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年末最后一个月楼市能否逆袭?

作者:来源:信息时报发布时间:2019-11-29

    全力冲刺的最后30天,广州楼市迎来一个推新小高潮,阳光家缘数据显示,广州全市11区住宅可售货量为60223套,总面积约704万平方米。据中地行统计,12月广州全市共有22个项目有动作,15个全新开盘,5个开放营销中心,3个旧盘加推,合计约3362套货量。

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  中心区域四区有供应


  中心五区方面,12月份白云区3个项目有供应,越秀区、天河和荔湾区共4个项目有供应,海珠0供应。


  越秀区世茂天越是一栋50层的超高层建筑,已于11月23日开放销售中心,主推建面130~210平方米住宅四房,即将全新开盘。荔湾区新世界凯粤湾加推76~143平方米二至五房的户型,覆盖刚需与首改之选。天河区2个全新项目入市,臻林预计12月开盘,户型涵盖74~86平方米两房、113~124平方米三房、135~172平方米四房、213~215平方米大平层;保利天汇为小新塘旧改项目,预计12月份开盘,首推建面78~112平方米的三房和四房。


  白云区中铁诺德·阅泷样板间已开放,预计12月开盘,将主推高层住宅,产品为建面80~120平方米的三至四房;保利阅云台预计12月开放营销中心,产品涵盖平层单位和建面约80~100平方米咬合复式单位,首期推出77平方米三房和88平方米复式四房产品;花生大厦已开放销售中心,主推2栋建筑面积45~66平方米的商住两用Loft产品,双钥匙,精装交付,层高4.5米,预计12月初开盘。


  黄埔南沙成外围主力


  外围区域方面,黄埔、南沙成为12月的供应主力,番禺和增城合计3项目有动作。


  黄埔区将推出5个全新项目,龙湖揽境预计12月开盘,项目待售户型建面97平方米三房、建面约120平方米四房;富力悦禧城将推二期建面73~120平方米二至四房,预计开盘时间为12月;保利拾光年预计12月初开放营销中心,主推户型涵盖建面约62~96平方米二至四房单位;绿地杉禾田晶舍项目预计12月开盘,首推1#、2#楼,涵盖建面为98~123平方米三至四房产品;火村旧改项目珠光U-TOWN,预计12月开放营销中心,主推92~111平方米三房、128平方米四房;万科幸福誉加推79~101平方米三至四房产品。


  番禺区中国铁建花语岭南规划有建面约110~143平方米的复式四房和179~198平方米的叠墅五房,预计12月份开盘。


  南沙区灵山岛金茂湾已开放营销中心,项目将推68~252平方米二至六房住宅,预计12月开盘;柳岸晓风首推建面约96~140平方米江景三至四房,预计12月份开盘;越秀明珠天悦江湾项目已于11月16日开放营销中心,预计12月开盘,首期推4#、9#、10#洋房,11#叠墅产品;领南丨星河·荣誉预计12月21日开放营销中心,首推94~128平方米三至五房产品;中国铁建海语熙岸项目预计于12月初正式开放销售中心,首推90~125平方米三至四房产品,目前诚意登记享开盘优惠2万元;中交·汇通中心12月加推建面约48~72平方米的5米层高Loft产品。


  本月楼市供应“反常”


  11月一手住宅供应面积为41.9万平方米(3875套),环比下跌34%,不及去年同期四成水平,与过去3年相比供应情况“反常”。广州中原研究发展部认为,这一情况既存在客观原因,亦有一定主观原因的影响。


  广州中原研究发展部有关人士认为,首先,今年四季度外围区主力大盘出现“阶段性缺货”,部分处于下一阶段建设周期,尚未有新货入市。这一情况主要出现在番禺、南沙两区。其中南沙曾经的流量大盘阳光城丽景湾处于新一轮建设周期,越秀滨海新城经历5月、8~9月两个销售节点后,供应能力亦有所放缓,导致南沙本月处于“无流量大盘支撑”状态。其次,由于近年供应宅地思路趋于“小面积”“多次投放”(即大部分地块占地面积≤5万平方米),难以形成大盘效应,目前新盘一次推货基本维持在100~200套以内,以往如亚运城、融创文旅城等大盘一次推出800套以上单位的情况将越来越少,小面积项目供应、成交对大市刺激均有限。此外,部分热点板块项目基本完成销售任务,或待明年春节后再推新。


  11月份总体成交平淡


  据阳光家缘监控显示,11月广州网签一手住宅成交量为5907宗,环比下跌4%;总成交面积为65.26万平方米,环比下跌1%。该统计已剔除增城西瓜岭村、太平村、明星村累计2979套(共28.44万平方米)安置房。剔除回迁房后网签量年内仅次于2月,为第二成交低位。


  广州中原研究发展部认为,造成11月成交进一步下探的原因主要有:月度新增供应仅3875套(41.9万平方米),创年内新低。按照过往两年“惯例”,第四季度至来年春节前将有一波供货潮,以配合买家年底购房的习惯,而今年11月市场面临“无米之炊”,大市供应能力甚至不如春节月(2月,5003套)。其中,中心六区供应量环比“全线下跌”,加上高地价全新盘入市速度缓慢,买家选择空间收窄。


  其次是外围区“流量大盘”出现阶段性“缺货”,未能立竿见影刺激成交。去年第四季度,番禺亚运城推出过千套单位,此外如南沙金洲板块、增城永和板块等大盘亦集中推货刺激成交,由于流量大盘备受市场欢迎,成交周期短,可支撑整体成交。但今年11月除亚运城录得376套成交外,其他区域大盘成交均不超过200套;去年同期成为一手货仓的南沙,本月竟无一盘进入成交TOP10榜,这一情况导致部分买家购房计划暂缓。


  此外,买家置业欲望有待刺激,市场交易氛围平淡。今年上半年得益于土拍市场升温、大湾区规划落地等重磅利好,3~5月行情升温。但自6月官方重申严格把控楼市态度后,市场气氛渐趋平淡,加上经济大环境、缺乏楼市利好带动等因素影响,买家购房心态产生变化。


  年底或出现房企促销热


  目前近20家上市房企披露了10月份销售业绩。房企之间销售业绩出现明显分化,龙头房企虽然增速相比往年有所下降,但10月份整体销售情况明显优于中小房企。从销售模式看,大部分房企10月份增加了供应量,在推盘节奏增加的同时,降价促销趋势明显。业内人士预计,在全年业绩目标压力下,房企最后两个月降价冲刺将成为普遍趋势。


  万科A公布的10月份销售及近期新增项目情况简报显示,10月份,公司实现合同销售面积271.3万平方米,合同销售金额433.8亿元;前10个月,公司累计实现合同销售面积3332.9万平方米,合同销售金额5189.9亿元,年内销售金额首次突破5000亿元。


  碧桂园10月份销售数据显示,公司及附属公司连同合营公司和联营公司10月共实现归属公司股东权益的合同销售金额约567.6亿元,同比增长40.46%;实现归属公司股东权益的合同销售建筑面积约667万平方米,同比增长52.22%。


  不过部分中小房企前10个月销售业绩同比出现较明显的下滑。阳光100中国前10个月共实现合同销售金额约68.07亿元,同比下降12.7%;景瑞控股前10个月实现合约销售金额约175.3亿元,同比下降5%。对此,中原地产首席分析师张大伟表示,对比2018年同期数据,今年前10个月房企销售继续分化。2018年同期房企销售金额同比涨幅纷纷超过50%,而2019年大部分企业销售较为平稳,部分企业涨幅明显放缓。


  记者注意到,为实现销售回款年底入账以及完成年度业绩任务,房企通过促销、增加渠道费点数的方式,争抢客户加速销售。根据克而瑞统计,增城大部分楼盘销售较年初均有所下降。区域内共19个楼盘上榜,其中有17个楼盘房价有所下跌,跌幅较大的有金地荔湖城、碧桂园云顶和万科桃源里等,降幅在4700~5300元/平方米。金地荔湖城与万科桃源里的降价幅度高,主要是因为其产品差异。这两个项目年初主力成交的产品包含别墅,拉高了成交均价,年末成交主力则为住宅。此外,增城仅2个楼盘房价有所上涨,涨幅在400~600元/平方米左右。


  国都证券研究报告指出,房企陆续发布10月份销售业绩。从数据上看,房企通过各种营销手段,实现了销售的大幅增长,全年业绩的完成情况也相对不错。对于大部分房企来说,紧抓销售和回款成为主要任务,这也是企业纷纷进行打折促销的主因。


  年末成交量或小幅提高


  经历自国庆假期以来长达近2个月的“平淡”行情之后,11月末,各区加推盘节奏有所加快。11月23日~24日,包括金科·博翠明珠、山海连城、融创文旅城在内多个项目推货入市。此外,市区热门板块广钢、广纸部分清尾项目亦推出小量特价单位吸客,预期12月成交表现将较本月有所改善。


  国都证券分析师王树宝表示,未来两个月由于销售压力增加,房企可能会将去化困难的项目进行降价促销,以实现回款目标。


  此外,11月20日,央行发布贷款市场报价利率(LPR)第四次报价:1年期LPR报价为4.15%,此前为4.2%;5年期LPR报价为4.8%,此前为4.85%。有业内人士指出,5年期以上LPR下调、广州“个税和社保互证”等“小礼包”,虽然对市场实际刺激有限,但对于改善楼市气氛具有一定作用,预计未来一段时间,成交量进一步提升的可能性较高。


  展望2019年四季度,中指研究院认为,房地产行业管理政策仍将立足“不将房地产作为短期刺激经济的手段”进行构建。其中,今年以来调控过程中的金融政策将贯穿始终,并在四季度仍会继续坚持,金融监管政策基调仍从严从稳,并逐步由中央下沉到地方。


  高性价比房源可考虑出手


  中原地产首席分析师张大伟表示,“房住不炒”下,市场平稳是主流,房贷利率波动不会大。但楼市最困难的时期过去了,未来判断市场主要看5年期的贷款利率什么时候再次降低,已经可以看看房了。


  其次,最近各种政策频繁发布,宽松为主,但宽松的幅度并不大,对于市场来说,也很难全面升温,但市场上高性价比的房源、优质的二手房,急着出手的二手房,都可以考虑看看。


  此外,他还提醒,2019年~2020年很可能是质量问题最频繁的年份,这种情况下,优选老牌房企的项目,特别是国企和央企的更值得选择。对于市场上排行榜突然上涨的房企尽量谨慎选择,这大部分都是资金链有问题的企业。


  二手房租赁备案可明确责任关系


  信息时报讯(记者罗莎琳)随着二手房租赁的火爆,不少业主嫌麻烦而没有备案租赁,一旦租客发生违法事件,业主也可能担责。广州市房地产中介协会表示,租赁备案是为了强化房屋租赁的规范化管理,将使房屋租赁当事人的责、权、利得到明确,有效预防利用出租屋违法犯罪,有利于社会治安的综合治理,确保房屋租赁市场健康发展。


  陈先生出租了一套位于天河区的房屋给一名外籍人士。在签订房屋租赁合同后,中介机构便询问了陈先生,是否由其司协助双方办理租赁备案手续。陈先生因当天未准备好相关的备案材料,第二天又要到外地出差,并回复中介公司说他会在出差回来后办理租赁备案。中介公司也提醒并给了陈先生一个书面说明,一定要在30天内办理租赁备案手续。结果陈先生出差回来之后,把备案的事情忘记了。


  几个月后,陈先生的外籍租客因为在房子内吸食大麻而被公安机关依法拘留了,而陈先生也被公安机关采取行政拘留措施,公安部门对陈先生进行了普法教育:房屋出租后要尽快办理租赁备案手续。考虑到陈先生并非故意,公安机关对陈先生作出了2倍租金的罚款处理。


  根据《广州市房屋租赁管理规定》的相关规定,房屋租赁双方当事人应当自签订、变更合同之日起3日内,到房屋所在地的街道、镇出租屋管理服务中心办理房屋租赁登记备案手续。进行房屋租赁登记备案管理,有利于规范房屋租赁市场,确保社会稳定。


  在房屋租赁过程中,若租客在房屋内从事违法行为(如吸毒、卖淫、赌博等)等情况,如果不办理租赁备案,一旦和租客发生法律纠纷,如何证明租客行为与自己是否有关联,如果无法证明,则作为出租方可能需承担主要责任。如果通过租赁备案明确租赁双方的法律关系,一旦有这样的意外发生,找到责任人就容易多了。


  世茂两大项目正式亮相


  上周末,世茂地产于广州市中心的两大项目——世茂珠江天鹅湾和世茂天越首度开放现场销售中心,正式宣告亮相市场。两大项目都是主打世茂一直坚持的高档住宅线路。


  其中,位于越秀区五羊新城板块的世茂天越,为双塔楼设计,主力产品为130~200平方米的板式大宅,当中除130平方米户型之外,其余均为南北通透设计,层高达到3.3米。而目前仅开放的一间样板房,为位于24层的160平方米左右三房户型,可远眺珠江及广州塔,视野尚算开阔。


  由于地处五羊新城,越秀天越在区位上可以说占据了极大的优势,距离地铁5号线五羊邨站步行仅需5分钟不到,与珠江新城CBD也仅隔了一条广州大道,可以说坐享城市中心的各种繁华和便捷。而项目更利用裙楼及架空层打造出智能健身房、泳池、爵士乐俱乐部、书画室、茶室等配套空间,尽可能满足业主的各种需求。


  而位于海珠区革新路板块的世茂明珠天鹅湾,则为名副其实的一线江景楼盘,与太古仓码头仅一路之隔,视野相当开阔。这一被世茂寄予厚望的项目,开发商在园林的打造上融入了云山、珠水、岩石、粤剧、丝绸之路等元素,打造12道园林造景。同时,还配备了六大国际会所,以迎合高端业主日常生活之需。


  在产品方面,世茂明珠天鹅湾均为三梯两户的设计,共160余套单位,主要为237平方米和294平方米两种户型,顶层为复式单位。所有单位均为南北通透设计,阳台正对开阔的珠江流域。而294平方米的大户型,大部分房间都可望江。文/李东元


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